相続税の土地評価のための地目判定！

名古屋の相続専門税理士事務所レクサーの伊東秀明です。

 

相続税の計算をするにあたって避けては通れないものが土地評価です。

 

今回はそんな土地評価の中でも最初の論点であり、最初の難関でもある土地の地目判定について解説していきます。

土地評価の基礎知識についてはこちらの相続解説動画「相続紙芝居」をご覧ください。

 

 

財産評価基本通達の地目

相続税を計算するための財産評価について定めたものに財産評価基本通達というものがあります。

 

財産評価基本通達7では原則として土地の評価は

①宅地

②田

③畑

④山林

⑤原野

⑥牧場

⑦池沼

⑧鉱泉地

⑨雑種地

の9種類の地目別に行うこととされています。

 

なお、地目の判定は課税時期（相続税の場合は相続発生時、贈与の場合は贈与時）の現況に応じて行うこととされています。

そのため、登記上の地目が畑であっても現況が宅地であれば宅地として評価を行うことになります。

 

 

不動産登記事務取扱手続準則の地目

上記９つの地目の判定は不動産登記事務取扱手続準則（平成17年2月25日付民ニ第456号法務省民事局長通達）第68条及び第69条に準じて行うこととされています。

 

簡単に説明すると、相続税や贈与税を計算するための９つの地目は簡略化されたもので、不動産登記を行う際に使用される２３種類の地目を参考として９つに割り振ったというイメージです。

 

では、実際に２３種類を確認してみましょう。

1）田

農耕地で用水を利用して耕作する土地

 

2）畑

農耕地で用水を利用しないで耕作する土地

 

3）宅地

建物の敷地及びその維持若しくは効用を果すために必要な土地

 

4）学校用地

校舎，附属施設の敷地及び運動場

 

5）鉄道用地

鉄道の駅舎，附属施設及び路線の敷地

 

6）塩田

海水を引き入れて塩を採取する土地

 

7）鉱泉地

鉱泉（温泉を含む。）の湧出口及びその維持に必要な土地

 

8）池沼

かんがい用水でない水の貯留池

 

9）山林

耕作の方法によらないで竹木の生育する土地

 

10）牧場

家畜を放牧する土地

 

11）原野

耕作の方法によらないで雑草，かん木類の生育する土地

 

12）墓地

地人の遺体又は遺骨を埋葬する土地

 

13）境内地

境内に属する土地であって，宗教法人法第3条第2号及び第3号に掲げる土地（宗教法人の所有に属しないものを含む。）

 

14）運河用地

運河法第12条第1項第1号又は第2号に掲げる土地

 

15）水道用地

専ら給水の目的で敷設する水道の水源地，貯水池，ろ水場又は水道線路に要する土地

 

16）用悪水路

かんがい用又は悪水はいせつ用の水路

 

17）ため池

耕地かんがい用の用水貯留池

 

18）堤

防水のために築造した堤防

 

19）井溝

田畝又は村落の間にある通水路

 

20）保安林

森林法に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地

 

21）公衆用道路

一般交通の用に供する道路（道路法による道路であるかどうかを問わない。）

 

22）公園

公衆の遊楽のために供する土地

 

23）雑種地

以上のいずれにも該当しない土地

 

あてはめ

それでは登記地目２３種類はどのように９つの地目に割り振られるのでしょうか？

こちらをご覧ください。

上記の表の中で「現地確認の上、要検討」とされている部分は財産評価基本通達に明記されていない部分となっています。

 

例えば、学校用地の場合には校舎が建っている宅地部分と運動場などの雑種地部分などが想定されます。

ただし、校舎部分と運動場部分をまとめて宅地として判定することもありますので個別に検討が必要です。

 

まとめ

土地の評価を行うためには、まず初めに土地の地目を判定しなければなりません。

 

地目の判定を行ったあとに、原則通り地目別評価を行うのか、例外的に地目の異なる土地同士を一体評価するのか検討することになります。

 

 

一般的に財産の中でも土地の価額が占める割合は高いものと考えられます。

そのため土地評価が相続税に及ぼす影響は大きなものとなります。

 

過大評価して相続税を納めすぎてしまったり、過小評価して税務署から追徴課税されたりしないように注意が必要です。

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