細い道路に接した土地の相続税評価セットバックとは？

狭い道に接した土地は評価額減額の対象となります。

 

今回はそんな狭い道に接した土地の評価方法である「セットバックが必要な土地の評価」について詳しく解説していきます。

 

土地評価の基礎知識についてはこちらの相続解説動画「相続紙芝居」をご覧ください。

 

セットバックとは？

建築基準法では建物を建てるためには

 

「幅員が4ｍ以上の道路に接していること」

 

を条件としています。

 

これは道路の幅が狭いと防災上の安全を確保できない危険性があるためなのですが、昔、建てられた建物が立ち並んでいる場所では幅員が４ｍ未満の道路もあります。

このような道路のことを「2項道路」といいます。（由来は建築基準法第42条第2項に規定された道路というところからきています。）

 

このような２項道路に接している土地は将来建て替えをするときに道路の中心線から左右に２ｍずつ後退して道路敷きにしなければなりません。

 

このように2項道路に接している土地について道路中心線から２ｍ後退することを『セットバック』といいます。

なお、道路の片側が河川や崖、線路であるため片側にしか後退できない場合には河川等の境界線から４ｍ後退することになります。

 

このように狭い道に接している土地の一部は将来セットバックを行い、道路として提供しなければならないこととなります。

つまり、将来使えなくなる部分があるということです。

 

そのため、土地の相続税評価ではセットバックによって将来使えなくなる部分があることを考慮して一定の減額を行います。

 

では、どのような減額を行うのでしょうか？

 

 

セットバックを必要とする土地の評価方法

セットバックが必要な部分は将来使うことができなくなるため、セットバックが必要ではない部分に比べて価値が下がることになります。

 

そのためセットバックが必要な部分は通常通り評価した金額の30％で評価することになります。

 

具体的な算式はコチラです。

通常の評価－（通常の評価×セットバック面積÷全体の面積×0.7）

 

セットバック済みの土地の評価方法

建物の建て替えによってセットバックが完了している土地についてはセットバックした部分の状況に応じて対応することになります。

 

①セットバックした部分を市区町村に寄付している場合

セットバックした部分は市道として市区町村に寄付することがあります。

例えば、もともと200㎡あった土地についてセットバックした部分10㎡を寄付すると残った土地の面積は190㎡です。

この場合には寄付後に残った土地の面積だけで通常通り評価を行います。

 

 

②セットバックした部分が道路敷きとして利用されている場合

セットバックした部分を寄付していないものの、道路として使用されている場合にはセットバックした部分を評価額ゼロとして扱うことになります。

 

結果として土地全体の面積からセットバック部分の面積を除いた面積だけを通常通り評価することになります。

 

 

③セットバックした部分を花壇や看板置場として使用している場合

建物の建て替え時にセットバックを行ったものの、その後、花壇や看板置場として使用している場合にはセットバックを行っていない土地と同様の評価を行うことになります。

セットバック評価を使うときの注意点

基本的なセットバックは道路の中心から左右に２メートルずつ後退する方法で行います。

 

しかし、実際にはそう単純なものでもありません。

 

自分の土地はセットバックが終わっていないが、反対側の土地はセットバック済というケースもあり得るからです。その逆のケースもありえます。

 

そのため２項道路に遭遇した場合には自分の土地だけでなく反対側の土地のセットバック状況まで調査することが必要です。

この調査を怠ってしまうとセットバックが必要な面積の算定を誤ってしまい、土地評価額を高く評価しすぎて相続税を払いすぎてしまったり、低く評価しすぎて税務調査で指摘される可能性があります。

 

正確なセットバック評価を行うためには現地調査と役所調査の両方を念入りに行うことが必要と言えます。

 

まとめ

セットバックが必要な部分は通常の評価額の30％で評価することができ、すでにセットバックが完了している部分については評価額を0（ゼロ）円とすることができます。

 

しかしながら多くの税理士が見落としている項目でもあります。

 

「相続する土地が接している道路が細いな」と思う方はセットバックによる土地評価減額ができるかどうか検討することが必要です。

 

土地評価の減額により少しでも節税した相続税申告を行いたい方は是非一度ご相談下さい。

 

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