土地の形がいびつな場合の相続税評価！不整形地補正とは？

キレイな四角形ではない土地は評価額減額の対象となります。

 

今回はそんないびつな形状をした土地（不整形地）の評価方法である「不整形地補正」について詳しく解説していきます。

土地評価の基礎知識についてはこちらの相続解説動画「相続紙芝居」をご覧ください。

 

 

不整形地が評価減額できるのはなぜ？

あなたが自宅を建てるときに土地を購入することを想像してみてください。

 

例えば真四角で200㎡の土地と三角形で200㎡の土地、どちらも値段は一緒です。

どちらを購入したいですか？

 

 

普通の方は四角形の土地を買いたいと思うでしょう。

 

同じ面積であっても不整形な土地の場合にはどうしても使えない部分や使い勝手の悪い部分が生じてしまいます。

これは極端な例ですが、土地は四角くてキレイな方が良いというのが一般的な考え方です。

 

 

相続税申告に際しての土地評価でも同じように考えます。

 

土地の相続税評価では「理想的な土地の条件」からズレればズレるほど評価額を減額させていく減点方式を採用しています。

 

「理想的な土地」とは

①道路に面していること

②土地の形がキレイ（四角形）であること

③大きすぎず、小さすぎないこと

の３つをすべて満たす土地のことです。

 

不整形地の場合には②の土地の形がキレイであることという条件から外れることになるため評価減額ができることとされています。

 

では、不整形地はどのように相続税評価額を計算するのでしょう？

 

不整形な土地の評価方法

土地の評価を行う場合には最初に路線価図を確認する必要があります。

なお、路線価図は国税庁ホームページで確認することができます。

＜路線価図の確認はコチラをクリック＞

 

路線価図では自分の土地がどこに接しているのかとあわせて「地区区分」がどこに該当するのかを確認する必要があります。

ここまでは不整形地の評価に限らず、すべての土地評価で行うことになります。

 

 

不整形地評価の場合、評価対象地の地区区分が判明したら、次に地積区分表を使ってA、B、Cのどれに該当するのかを判断します。

 

地積区分表は単純に地区区分ごとに土地の面積が何平方メートルあるのかで当てはめを行います。

 

例えば、地区区分が「普通住宅地区」で地積200㎡であれば地積区分表では「A」に該当するといった具合です。

 

 

次に、評価対象地の「かげ地割合」を計算します。

 

「かげ地」とは不整形地を四角形で囲った場合に余った部分の土地のことを言います。

詳細は下の図をご覧ください。

 

そして、「かげ地割合」とは

 

評価対象地の実際の面積

 

と

 

かげ地の面積

 

の差が何％あるのかを計算したものです。

 

具体的には

 

「かげ地割合＝かげ地の面積÷想定整形地の面積」

で計算します。

 

ここまで来たらあとは不整形地補正率表に当てはめるのみです。

 

例えば、普通住宅地区で地区区分「A」、かげ地割合50％であれば不整形地補正率は0.79といった具合です。

 

 

 

まとめ

いかがでしたか？

 

いびつな形状の土地（不整形地）は最大で通常の評価額を40％割引した評価を行うことができます。

 

「相続する土地の形状が不整形だな」と思う方は不整形地補正による土地評価減額ができるかどうか検討することが必要です。

 

不整形な土地の相続税評価を行うためには

 

「かげ地の面積がどれだけあるのか？」

 

を正確に算定することが必要となります。今回は説明を割愛しましたが、そのためには想定整形地を正しく認識することが必要となります。

 

税理士事務所レクサーでは正確なかげ地の算定を行うために土地評価専用のCADソフトを導入し、土地評価の減額による相続税の節税に力を入れています。

少しでも節税した相続税申告を行いたい方は是非一度ご相談下さい。

 

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